Wanneer kies je voor het afbouwen van de winkelfunctie?

Leegstand in winkelgebieden is een steeds groter wordend probleem. Gemeentes, vastgoedeigenaren en ondernemers doen er vaak alles aan om deze toenemende winkelleegstand tegen te gaan. De vraag is echter of dit altijd verstandig is. Voor belangrijke kernwinkelgebieden in gemeentes is het goed dat genoemde partijen alles proberen om het winkelgebied zo aantrekkelijk mogelijk te houden. Dit is belangrijk voor de economie, de leefbaarheid en de marketing van de stad. Er zijn echter ook situaties waarin je beter kan investeren in de afbouw van de winkelfunctie in plaats van het geforceerd handhaven van de winkelfunctie.

Het op een goede manier afbouwen van een winkelstraat is niet altijd makkelijk. Het is vaak echter wel de enige juiste optie. Straten die hiervoor in aanmerking komen zijn straten waarbij de winkelfunctie door de jaren heen steeds minimaler is geworden. Dit zijn vaak aanloopstraten of buurt/wijkwinkelcentra. Detailhandel ondernemers verdwijnen steeds meer uit het straatbeeld en daarvoor in de plaats komen andersoortige functies (vaak dienstverlening) of leegstand terug. Uiteindelijk zorgt de hoge leegstand in dit soort gebieden voor een onomkeerbaar proces. Lege winkelpanden worden niet of nauwelijks meer verhuurd en ook de bestaande detailhandel ondernemingen in de straat krijgen het steeds zwaarder. De hoge leegstand heeft vaak ook invloed op de veiligheidssituatie en leefbaarheid van de buurt.

In bovenstaand beschreven situatie doet een gemeente er goed aan om te kijken in hoeverre zij invloed kunnen uitoefenen op de toekomstige functie van het gebied. Wanneer uit onderzoek blijkt dat de levensvatbaarheid van het gebied als winkelstraat in het geding is, dan is het verstandig om te sturen op functiewijziging van het gebied. Afhankelijk van de situatie in het gebied zijn dan verschillende scenario’s mogelijk. Zo kan transformatie van detailhandel naar dienstverlening een optie zijn of een meer rigoureuze transformatie naar bijvoorbeeld woningen. Dit is uiteraard ook afhankelijk van de eigendomssituatie en de welwillendheid van de eigenaren. Bij versnipperd eigendom is het vaak een uitdaging om alle eigenaren mee te krijgen in de plannen. Vastgoedeigenaren kunnen namelijk meer huur vragen aan detailhandel ondernemingen dan aan dienstverleners. Zij staan wellicht niet allemaal positief tegenover een transformatie van het gebied.

Een transformatie van winkelpanden naar woningen is over het algemeen alleen realiseerbaar wanneer het vastgoed in handen is van een partij. Woningcorporaties zijn in sommige gevallen in staat om een dergelijk proces in gang te zetten en te financieren. Ook voor private investeerders kunnen dergelijke trajecten interessant zijn. In gebieden waarbij dit soort ingrijpende veranderingen niet kunnen worden gerealiseerd kan op kleinere schaal worden bekeken wat voor acties kunnen worden uitgezet om toch sturing te geven. Zo kan een gemeente ook invloed uitoefenen door het bestemmingsplan aan te passen. Zo kan bijvoorbeeld worden ingesteld dat de bestemming van een ‘detailhandel pand’ na een jaar leegstand wordt omgezet naar een andere bestemming. Op deze manier kan in ieder geval worden voorkomen dat eigenaren toch weer een detailhandel ondernemer zover krijgen een huurcontact aan te gaan terwijl dit niet meer levensvatbaar is.

Transformaties in winkelgebieden kosten vaak veel tijd en inzet. Tevens is voor elk gebied maatwerk nodig en is in geen enkel gebied de situatie hetzelfde. Zaken Expert heeft veel ervaring opgedaan met transformatieprocessen binnen winkelgebieden. Loopt u binnen u gemeente tegen een vergelijkbaar vraagstuk aan? Neem dan voor vrijblijvend advies contact met ons op.

© Zaken Expert B.V – Farid Darkaoui